재건축초과이익환수제 _ 재건축초과이익 환수에 관한 법률

반포현대재건축

 

 

재건축초과이익환수제란

---

재건축초과이익환수제(재초환)는 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익이 인근 주택가격 상승분과 각종 재건축 비용을 제외하고도 8,000만 원(개정 전 3,000만 원)을 넘을 경우, 그 이익의 최대 50%를 세금으로 납부해야 하는 제도입니다.
재건축의 투기수요 억제와 부동산 가격 안정을 위해 시행되었으나 여러 논란이 있습니다.

 

 

재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정 주요내용

---

2023년 12월 26일 일부 개정되어, 2024년 3월 27일 시행되었습니다.

• 재건축 부담금이 면제되는 조합원 1인당 평균 이익 금액을 3천만 원에서 8천만 원으로 상향 조정하고, 1세대 1 주택자에 대해서는 부과 종료 시점으로부터 역산하여 6년 이상 재건축 대상 주택을 보유한 경우에는 보유 기간에 따라 재건축 부담금을 100분의 10에서 최대 100분의 70까지 경감하도록 합니다.
  
  
• 개시시점을 ‘최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날’에서 ‘조합설립인가일’로 변경합니다.

 

 

재건축초과이익환수제 취지

---

제1조(목적) 이 법은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다. <개정 2017. 2. 8., 2017. 3. 21., 2020. 6. 9.>

 

• 부동산 시장 안정화 : 재건축 사업으로 인한 주택 가격 상승을 억제하여 부동산 시장을 안정화시키는 것이 목적입니다.
  
  
• 사회적 공정성 추구 : 재건축 사업으로 인해 발생한 초과 이익을 환수하여, 사회적 공정성을 추구하며 국민경제의 건전한 발전에 기여합니다.

 

 

재건축초과이익환수제 논란 혹은 단점

---

• 재건축 사업의 수익성 악화 : 재건축 사업의 수익성을 악화시키는 요인으로 재건축 추진에 장애물이 되기도 합니다.
  
  
• 공급 위축 : 과도한 부담으로 인해 재건축 추진에 문제가 생기면 결과적으로 주택 공급이 위축되어 시장 불안을 야기할 수 있습니다.
  
  
• 미실현 이익에 대한 과세 : 재건축으로 얻은 이익이 실현되지 않은 상태에서 부과되는 금액입니다. 실제 이득이 발생하지도 않았는데 과세되는 것이지요.
  
  
• 이중과세 : 양도 소득세와 겹치는 부분이 있어 이중과세 논란이 있습니다.
  
  
• 재산권 침해 : 개인 재산에 대한 보상을 제한하는 것이므로 재산권 침해 여지도 있습니다.

 

---

 

재건축초과이익환수제는 재건축으로 인해 발생한 초과이익을 환수하는 제도입니다. 2006년 도입되었으나 2013년부터 2017년까지 유예기간을 거쳐 2018년 1월 재시행되었습니다. 실제로 부담금을 지불한 곳은 한 군데도 없었는데요, 지난해 개정되어 올해 3월 27일부터 시행되면서 최초의 부담금 납부 단지가 어디가 될지 관심이 쏠리고 있습니다. 반포 현대 재건축 단지인 '반포센트레빌아스테리움'이 부담금 납부 첫 번째 단지로 거론되고 있습니다.

 

 

건폐율 용적률과 재건축