재건축사업 조건 단계 절차 장점

재건축 사업이란

재건축 사업은 기존의 낡은 아파트나 연립주택 지구를 허물고 다시 짓는 과정입니다. 주택건설촉진법에 근거하여 노후하거나 불량한 주택을 철거하고, 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립하여 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다. 재건축의 대상은 기본적으로 노후하거나 불량한 공동주택을 원칙으로 하지만, 예외적으로 단독주택도 대상에 포함됩니다.

 

재건축 사업 조건

공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축 사업을 하고자 하는 경우 다음 조건을 충족해야 합니다:

1. 세대수: 300세대 이상 (단독주택은 200호 이상)

2. 부지면적: 1만㎡ 이상

3. 안전진단 결과: 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역

 

재건축 사업의 조합원 자격 요건

1. 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일 것: 건물과 토지를 함께 소유해야만 조합원으로 인정받을 수 있습니다.

2. 재건축 사업에 동의한 자일 것: 사업 진행에 동의한 사람만 조합원이 될 수 있습니다. 동의는 조합원 분양 신청 전까지 이뤄져야 합니다.

 

재건축 사업의 단계

1. 정비구역 지정: 재건축 구역을 정하고 계획을 수립합니다.

2. 조합 설립: 재건축을 추진할 조합을 설립합니다.

3. 사업시행인가: 정부기관의 승인을 받아 사업을 진행합니다.

4. 관리처분인가: 자산 가치 평가를 통해 조합원 분양신청을 받고, 일반분양계획을 결정합니다.

5. 착공 및 분양: 건축물 철거, 감리자 지정, 일반 입주자 모집 및 분양을 진행합니다.

6. 이전고시 및 등기: 아파트 완공 후 대지 및 건축물 소유권을 정식으로 이전합니다.

 

재건축 사업의 절차

1. 기본계획 수립: 기초조사, 기본계획안 작성, 주민공람, 지방의회 의견청취, 관계행정기관 협의, 지방도시계획위원회 심의, 정비기본계획 승인/변경 순서로 진행됩니다.

2. 정비구역 지정: 지구단위계획이 정비계획의 내용을 모두 포함하는 경우 해당 지구단위계획구역을 정비 구역으로 지정합니다.

3. 추진위원회 구성: 추진위원회 승인 시기, 동의서 징구, 추진위원회 승인 신청 단계를 거칩니다.

4. 안전진단: 안전진단 제외 대상, 천재지변으로 주택이 붕괴되어 시장/군수가 인정하는 경우, 구조안정상 사용금지가 필요하다고 시장/군수가 인정하는 경우, 노후/불량 건축물 수 기준 충족시 잔여 건축물, 기반시설 설치를 위한 토지상 건축물³.

5. 조합 설립: 창립총회, 동의서 징구, 조합설립 인가 신청, 법인등기, 통지/열람, 매도청구 단계를 거칩니다.

6. 사업 시행: 시공자 선정, 타법령에 의한 심의 및 평가, 사업 실행 계획 수립, 사업 시행 인가 신청, 공람 공고 및 의견 청취, 사업 시행 인가/변경 인가, 사업 시행 인가 고시 단계를 진행합니다.

7. 관리처분 계획: 이 단계에서는 분양 신청과 관련된 과정을 진행합니다.

    - 분양 신청 통지/공고: 조합원들에게 분양 신청을 받을 것임을 통지하고 공고합니다.

    - 종전 자산 평가/종후 자산 추정: 기존 주택의 가치를 평가하고, 재건축 후 자산의 추정 가치를 계산합니다.

    - 분양 신청 접수 및 분양 계획 결정: 조합원들이 분양 신청을 접수하고, 일반분양계획을 결정합니다.

    - 분양 신청자 선정 및 분양 계약: 분양 신청자를 선정하고, 분양 계약을 체결합니다.

8. 공사 시행: 이 단계에서는 실제 건축 작업이 진행됩니다.

    - 건축물 철거: 기존 주택을 철거하고, 새로운 건물을 건설하기 위한 대지를 정리합니다.

    - 감리자 지정: 건축 작업을 감독하고 관리하는 감리자를 지정합니다.

    - 일반 입주자 모집 및 분양: 새로운 아파트에 입주할 일반 입주자를 모집하고, 분양을 진행합니다.

9. 이전고시 및 등기: 아파트가 완공되면 대지와 건물의 소유권을 정식으로 이전합니다.

    - 이전고시: 아파트가 완공되었음을 공고하고, 이전 고시를 진행합니다.

    - 등기: 대지와 건물의 소유권을 등기청에 신고하여 정식으로 이전합니다.

 

재건축 사업의 장점

1. 주택 환경 개선: 낡은 주택이나 건물을 철거하고 새로운 주택을 건설함으로써 주택 환경을 개선할 수 있습니다. 새로운 주택은 최신 기술과 편의 시설을 갖추고 있어 더 편리하고 안전한 생활을 제공합니다.

2. 도시재생 및 활성화: 재건축 사업은 도시 내 낡은 지역을 새롭게 개발하여 도시를 활성화시키는 역할을 합니다. 이는 지역 경제 활성화와 일자리 창출에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

3. 주택 가치 상승: 새로운 주택을 건설하면 기존 주택보다 가치가 높아집니다. 이는 주택 소유자들에게 재산 가치 상승의 이점을 제공합니다.

4. 환경 친화적: 새로운 주택은 최신 에너지 효율 기술을 적용하여 더욱 환경 친화적입니다. 에너지 절약과 친환경적인 건축 재료를 사용함으로써 지속 가능한 주택을 구축할 수 있습니다.

5. 법적 지원: 재건축 사업은 정부의 지원과 혜택을 받을 수 있는 경우가 많습니다. 이는 세제 혜택, 보조금, 저리율 대출 등을 포함합니다.