임대차3법 임대차2법

 

임대차3법

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계약갱신청구권

전월세상한제

전월세신고제

 

 

계약갱신청구권

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세입자는 2년 임대차 계약 종료 후 추가 2년의 계약 연장을 보장받을 수 있습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구권을 행사하여야 하며 1회에 한합니다.

  

 계약갱신청구권 거절 사유 

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  
  
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  
  
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  
  
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
  
  
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  
  
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  
  
• 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

       가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
       나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
       다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

• 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  (이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 합니다.)
  
  
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

전월세상한제

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계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료를 이전 계약의 5% 이내로 인상이 가능하도록 제한하였습니다. 월세의 경우 보증금과 임대료 모두 5% 인상이 가능합니다. 다만 임대인과 임차인 간의 협의사항이기 때문에 임차인이 5% 인상을 거부한다고 하더라도 임대인이 임대료 인상을 강제할 수 없고 계약갱신은 해야 합니다.

계약갱신으로 인한 계약기간이 만료된 이후의 재계약 시에는 상한제 적용을 받지 않습니다. 새로운 임차인에게도 상한제 적용이 되지 않습니다.

 

 

전월세신고제

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주택 임대차 계약을 맺으면 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 30일 내로 의무적으로 신고해야 하는데요, 신고를 하는 동시에 확정일자가 부여되므로 보통 임차인이 하게 됩니다.

 

 

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임대차3법의 핵심은 계약갱신청구권과 전월세상한제라고 볼 수 있습니다. 이 둘만 임대차2법이라고 하기도 합니다. 다음 달이면 임대차2법 시행 4년이 됩니다. 임대차 계약이 4년으로 단위가 바뀌어 전세금 상승폭도 4년을 반영하여 변동이 클 가능성이 있습니다. 현재 전세시장이 상승세를 보이고 있는 데다 앞으로 4년 동안 전세금을 인상할 수 없기에 미리 전세금을 올려 받을 가능성이 있어 전세가격을 자극할 것으로 보입니다.

정부는 폐지 수순을 밟아갈 것으로 발표했는데요, 계약갱신청구권을 없애고 2년 계약으로 돌아가게 한다는 것입니다. 전세시장은 실수요자들만 움직이는 시장이기 때문에 성급한 폐지는 혼란을 야기할 수 있어 신중하게 진행될 것으로 보입니다.